问与答 | 别墅问题的认定标准与监管查处责任
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问：国家一直禁止建别墅，请问对违规建别墅的行为应当由哪个部门监管查处？查处依据是什么呢？
答：1997年4月印发的《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发【1997】11号）明确：严格控制征用耕地出让土地使用权。禁止征用耕地、林地和宜农荒地出让土地使用权用于高尔夫球场、仿古城、游乐宫、高级别墅区等高档房地产开发建设以及兴建各种祠堂、寺庙、教堂。2003年2月，国土资源部印发《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》（国土资发【2003】45号）明确：停止别墅类用地的土地供应。2004年10月，国务院印发《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）明确：继续停止高档别墅类房地产、高尔夫球场等用地的审批。应该说国家从1997年起就明确停止别墅类用地的土地供应，但一直未明确别墅、别墅类房地产的定义和认定标准，给上述用地政策的执行和监管带来很多困扰。
2010年9月，国土资源部与住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发〔2010〕151号）明确：规划主管部门应当会同国土资源主管部门确定土地出让的规划条件，严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。
国土资源部门主要依据规划部门确定的规划条件和用地条件进行供地，后续建筑形态的管理主要由住房和城乡建设部门通过规划许可证等进行管理，而住房和城乡建设部认为：建筑结构复杂多样，很难对别墅作出准确定义，规划建设部门在对房地产项目核发规划建设许可证时，需要对建筑容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率等指标进行审核，但并不对建筑形态（独栋、联排或者高层等）进行审核。企业违反规划条件开发房地产，宗地容积率小于1且建设了独立成栋住宅的，应当认定其违反规划条件建设商品住宅，需要按照《城乡规划法》依法查处，但无法认定违规建设别墅。
因此可以看出，国土资源主管部门主要负责城乡建设中的土地用途管制和供地事项，对城乡建设中的用地合法性问题进行监管，对项目违法占地、违法批地和违规供地问题依法进行查处（违法供应别墅用地或容积率低于1的住宅项目属于违法供地）；对于国土资源部门依法供地后建设单位的建设内容、建筑形态等问题，则依法由规划建设部门通过建设用地规划许可、建设工程规划许可等进行管理，违反上述规划许可进行建设的，应由规划建设部门依照《城乡规划法》进行监管和查处。